LES VICES CACHÉS

Expliqué en 5 minutes !

QU'EST-CE QU'UN VICE CACHÉ ?

vices cachés

Dans le domaine de l'immobilier, légalement un vice caché est un défaut assez important, au point d'empêcher l'immeuble ou la maison de servir pour l'usage pour lequel il a été acheté.  C'est un défaut qui diminue la valeur de l'immeuble, que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas payé autant s'il avait connu son état réel.  De plus pour que ce soit un vice caché, ce dernier doit exister au moment de l'achat. 

Le vendeur de la maison ou du bâtiment est responsable d'un vice caché et cela même si le vendeur ignorait la présence du vice caché. Il ne faut pas confondre avec la croyance populaire voulant qu'un vice caché soit un vice qui a été '' CACHÉ '' par les propriétaires, dans ce cas on parle plutôt d'une fausse déclaration et de fraude.

QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR QUE SE SOIT UN VICE CACHÉ ?

Un vice caché n'est pas apparent lors d'un examen de routine ou normal des lieux par de nouveaux acheteurs et par un professionnel, tel un inspecteur en bâtiment. Il ne peut être trouvé ou identifié sans faire une inspection de type invasive, telle que l'ouverture de murs ou une autre action nécessitant le démantèlement de structures ou de revêtements de la maison.  

Pour être considéré comme un vice caché, il faut qu'il en coûte au moins 1,000.00 $ pour remédier au problème ou réparer le défaut.  En effet, certains juges utilisent ce critère pour considérer qu'il y a un vice caché ou pas.

Ce qui relève de l'usure normale d'un immeuble ne constitue pas un vice caché, car tout bien joui d'une durée de vie déterminée.  Au Québec, la garantie légale ne couvre pas la détérioration à laquelle un acheteur devrait s'attendre, compte tenu de l'âge du bien acquis.  Qu'il suffise de penser à un drain francais ayant une vie utile d'environ 30 ans.  Il serait très difficile de faire une poursuite en vice caché pour un drain d'une maison ayant 45 ans d'existence, le juge n'accorderait surement pas la pleine valeur pour son remplacement dans ce cas.

QU'EST-CE QUE LA GARANTIE LÉGALE ?

Une personne qui vend un meuble ou un immeuble est tenu de garantir qu’il est exempt de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente dans le contrat d'achat ou dans la déclaration du vendeur. C’est ce qu’on appelle, de façon générale, la « garantie légale », qui comporte deux volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Ces garanties existent par le seul effet de la loi, c’est-à-dire sans qu’il ne soit nécessaire de les prévoir au contrat.  Cette garantie est prévue dans le Code civil du Québec. Donc si une propriété est vendue au Québec et qu'il n'y a aucune spécification prévue dans le contrat d'achat, la résidence est automatiquement couverte ou est soumise aux dispositions du Code Civil du Québec.

QU'EST-CE QUE LA GARANTIE DE QUALITÉ ?

En vertu de la garantie de qualité, le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices, existants au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuerait à tel point son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert le même prix s’il les avait connus. Le vendeur ne garantit toutefois pas que les défauts connus de l’acheteur ou le vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater. Il est donc important pour un acheteur de toujours faire inspecter par un expert compétent l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Le fait que le vendeur ignore le vice, ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente, ne diminue en rien la garantie. Par contre, si le vendeur connaissait le vice, ce dernier doit le déclarer à l'acheteur éventuel.

QU'EST-CE QUE LA VENTE D'UNE MAISON SANS GARANTIE DE QUALITÉ ?

La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.

Il n'est pas rare de voir une propriété offerte avec la mention ci-haut.  Dans ce cas, l'acheteur achète la maison à ses risques et périls et renonce à toutes poursuites pour vice caché envers les propriétaires de la maison. On va retrouver cette clause particulièrement dans les cas d'une succession ou de personnes n'ayant pas habité la maison.  Dans tous les cas, le vendeur doit déclarer les vices qu'il connaît de la propriété, même si la propriété est vendue sans garantie légale.  S'il omet de le faire, il pourrait être poursuivi dans certains cas, mais le fardeau de la preuve vous appartiendrait et sera très difficile à prouver devant la cour de justice. 

La valeur marchande d'une propriété vendue sans garantie légale de qualité est souvent moindre que si la vente se fait sans cette clause restrictive.  En effet l'acheteur assume dans ce cas, un risque supplémentaire qui peut se traduire par une baisse du prix de vente.  Il est toujours très important de faire inspecteur par un inspecteur en bâtiment qualifié, toute propriété vendue sans garantie de qualité.

DURANT COMBIEN DE TEMPS PEUT-ON ÊTRE POURSUIVIS POUR VICES CACHÉS ?

C'est une question qui nous régulièrement posée de la part des vendeurs ou des acheteurs d'une maison. En fait il n'existe pas de temps ou de période nous protégeant d'une poursuite éventuelle pour des vices cachés.  Donc nous pouvons être poursuivis pour des vices cachés plusieurs années après la vente de la maison.  Par contre, le nouveau propriétaire a un délai de 3 ans pour vous poursuivre après la découverte du problème.  C'est ce que l'on appelle la période de prescription de 3 ans prévue dans le Code civil du Québec.  Mais pour bénéficier de cette prescription, les nouveaux propriétaires doivent avertir les anciens propriétaires avant d'effectuer tous travaux de correction ou de réparations.

QUEL EST LA RESPONSABILITÉ DE MA COMPAGNIE D'ASSURANCES ET UN VICE CACHÉ  ?

En fait il n'y a aucun lien entre votre compagnie d'assurances de votre maison et les dommages résultant d'un vice caché.  Malheureusement trop de propriétaires crois que leur compagnie vas prendre en charge les travaux et vas les indemniser par la suite.  Votre compagnie d'assurances vous protège dans le cas d'un bris, d'un accident ou d'u évènenement forfuits.

AVEZ-VOUS LU LA DÉCLARATION DU VENDEUR ?

Dans le cadre de notre ancien travail comme inspecteur en bâtiment, très régulièrement la déclaration du vendeur était incomplète, que les informations inscrites étaient erronées et plus encore qu'il n'y avait pas de déclaration du vendeur. La déclaration du vendeur est capitale dans la mise en marché d'une propriété. En fait c'est le premier élément que je consulte avant d'aller plus loin dans mes recherches sur une propriété pour mes clients. De plus, nous prenons un très grand soin pour remplir cette dernière avec mes clients qui vendent leur propriété. La déclaration du vendeur est obligatoire dans la mise en vente d'une propriété résidentielle avec un courtier immobilier.  Il est préférable de tout divulguer dans la déclaration du vendeur pour éviter des poursuites éventuelles devant la cour. Et comme acheteur, bien prendre le temps lire la déclaration du vendeur et de poser des questions si nécessaire. Il faut toujours acheter en toute connaissance de cause et c'est mon rôle comme courtier de vous accompagner dans vos démarches.

EST-IL OBLIGATOIRE DE RECOURIR À UN EXPERT POUR L'ACHAT D'UNE MAISON ?

Le Code civil du Québec n'oblige pas une personne ou un acheteur à avoir recours à un expert ou à un professionnel pour l'inspection d'une maison.   Mais la jurisprudence mentionne qu'il serait préférable d'avoir recours à un professionnel.  Dans le cas d'une poursuite éventuelle contre un vendeur d'une propriété qui n'a pas été inspecté par un professionnel, si je peux me permettre l'analogie suivante " Prise #1 au baseball "  Il est toujours préférable d'appuyer ces revendications sur les observations et les recommandations d'un expert ou d'un professionnel en bâtiment.

Lorsque vous signez une offre d'achat d'une propriété avec un courtier immobilier sur un formulaire prévu à cet effet, à la clause 8 du document, il est indiqué que l'inspection sera effectuée par un inspecteur en bâtiment ou un expert qui vous remettra un rapport écrit de l'inspection.  Ce rapport écrit sera essentiel si vous désirez annuler l'achat de la maison et devra être fourni avec les documents d'annulation.  On ne fait aucune mention lorsque l'inspection est effectuée par un " beau-frère ou amis ou parents ", puisque ces derniers devront vous remettre un rapport écrit pour vous permettre de vous retirer de l'achat.  Soyez toujours très prudent dans le cas d'un achat d'une propriété sans inspection valable.  Dans notre carrière d'inspecteur en bâtiment, nous avons souvent été confrontés ou mis en situation d'achat sans de véritables inspections et même voire aucune inspection. 

UNE MORT VIOLENTE OU UN SUICIDE DANS UNE MAISON, EST-CE UN VICE CACHÉ  ?

La réponse peut sembler surprenante, mais une mort violente ou un suicide ne constitue pas un vice caché, puisque cela ne diminue pas l'utilité de l'immeuble ou ne le rend pas impropre pour l'usage auquel il était destiné.  Mais il faut reconnaître que la connaissance de ce fait fera reculer plusieurs acheteurs éventuels d'une propriété.  Il faut donc toujours se référer à la section D13.8 de la Déclaration du vendeur qui se lit comme suit:

À votre connaissance, y-a-t-il déjà eu un suicide ou une mort violente dans l'immeuble ? 

Le fait de donner une mauvaise réponse à cette question ouvre la porte à des procédures judiciaires contre les vendeurs de la part des acheteurs.  La déclaration du vendeur est obligatoire depuis 2012 pour toute inscription d'une propriété de type résidentielle.

LA SITUATION SUIVANTE EST-ELLE UN VICE CACHÉ ?

Vice caché

Présence de rongeurs ?

Vice caché

Gel canalisations ?

Vice caché

Mauvaises odeurs ?

Vice caché

Isolation ?

Vice caché

Piscine ?

Vice caché

Clapet anti-retour ?

Vice caché

Présence de fourmis ?

Vice caché

Réservoir de mazout enfoui ?

Vice caché

Arbre ?

Vice caché

Toit de maison ?

Vice caché

Matière résiduelle ?

Vice caché

Pente de terrain ?

Vice caché

Voisins ?

Vice caché

Installation électrique ?

Vice caché

Absence de chantepleures ?